Erreur ou fraude DPE : comment faire la différence et réagir en cas de doute ?

Toutes les anomalies constatées dans un DPE ne relèvent pas de la fraude. Il est essentiel de distinguer les erreurs techniques (involontaires) des fraudes intentionnelles (volontaires). La différence repose sur l’intention, les répétitions, et l’impact sur le classement énergétique du logement.

Erreur ou fraude : comment les distinguer ?

En cas de doute, c’est souvent la répétition de signaux orientés dans un seul sens (vers le haut) qui permet de suspecter une intention frauduleuse. Si toutes les "erreurs" profitent au vendeur, cela soulève légitimement des questions.

Pourquoi ces erreurs sont-elles si fréquentes ?

La réalisation d’un DPE repose sur une collecte précise de données (année de construction, type de parois, systèmes de chauffage, ventilation, etc.) croisée avec un logiciel de calcul complexe. De nombreuses erreurs proviennent :

• d’un manque de formation du diagnostiqueur ;
• d’une absence de documents techniques fournis par le propriétaire (factures de travaux, plans d’isolation...) ;
• de logiciels mal paramétrés ou non mis à jour ;
• ou encore d’une visite trop rapide (moins de 30 minutes pour un logement complexe), ce qui empêche une bonne observation.

Un rapport de la DGCCRF en 2023 indique que près de 75 % des diagnostiqueurs contrôlés présentent au moins une irrégularité, dont une grande part est due à des erreurs de méthodologie ou de jugement.

Quelle est la part de fraudes avérées ?

Les estimations officielles varient, mais la DGCCRF et le Conseil d’analyse économique (CAE) estiment que 3 à 4 % des DPE sont réellement frauduleux. Cela peut paraître marginal, mais cela représente près de 70 000 diagnostics manipulés par an.

Ces fraudes sont particulièrement concentrées :

• aux seuils de changement de classe (par exemple de F à E, pour éviter l’interdiction de louer) ;
• sur certains types de biens anciens, mal isolés, mais valorisés par un DPE flatteur ;
• dans des contextes de forte pression immobilière, où une bonne note permet de vendre plus vite ou plus cher.

La fraude est généralement le fait :

• d’un diagnostiqueur complaisant (souvent pressé par le vendeur) ;
• ou d’un propriétaire peu scrupuleux qui guide ou influence l’expert.

Dans certains cas, la fraude peut même être le résultat d'une organisation systématique : certains diagnostiqueurs sont ainsi repérés pour ne jamais attribuer de note inférieure à D, quel que soit le bien inspecté.

Comment réagir face à un DPE douteux ?

1. Faire une vérification indépendante via un outil comme KRNO ;
2. Comparer les données techniques fournies dans le DPE avec les factures, les plans, ou l’état réel du bien ;
3. En cas d’erreur manifeste, contacter le diagnostiqueur et son assurance pour une solution amiable ;
4. En cas de doute sur la bonne foi, demander une contre-expertise et préparer un recours juridique (dol, vice du consentement).

De nombreux litiges se résolvent à l’amiable, notamment grâce à la responsabilité civile professionnelle (RCP) du diagnostiqueur. Mais en cas de fraude avérée, les juridictions civiles et pénales peuvent être saisies.

Le rôle de KRNO pour objectiver la situation

KRNO est un outil en ligne qui permet de :

• Calculer un score de fiabilité du DPE ;
• Mesurer le halo d’incertitude de la classe annoncée ;
• Identifier des incohérences dans les données ;
• Comparer le logement avec d’autres biens similaires dans la base ADEME.

Cette analyse, rapide et gratuite, offre un premier niveau de lecture permettant d’identifier :

• si le DPE est probablement juste ;
• s’il est possiblement entaché d’erreurs ;
• ou s’il existe des indices précoces de fraude.

En plus de protéger les consommateurs, cette démarche incite les professionnels à plus de rigueur et contribue à restaurer la confiance dans la fiabilité des DPE.

Sources :

• Conseil d’analyse économique (CAE) – Données sur la fiabilité et les manipulations DPE
• UFC-Que Choisir (2023) – Enquête sur les écarts entre diagnostiqueurs
• DGCCRF – Contrôles sur les diagnostics immobiliers (2024)
• KRNO – Analyse d’écart entre DPE théorique et performance réelle
• Infodiag.fr – Jurisprudence et régulation 2025 sur les DPE