DPE incohérent ou douteux : 6 signaux d’alerte pour repérer un diagnostic peu fiable

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un document incontournable pour acheter, vendre ou louer un bien immobilier. Pourtant, de nombreux DPE s’avèrent erronés, imprécis, voire volontairement falsifiés. Comment repérer un DPE frauduleux ou peu fiable ? Quels sont les signes concrets qui doivent alerter vendeurs, acheteurs et locataires ?

Voici les principaux indicateurs d’alerte à connaître, complétés par des chiffres récents issus des enquêtes menées en 2023 et 2024 :

1. Une étiquette énergétique incohérente

Premier signal : une classe énergétique qui ne semble pas correspondre à la réalité du bien. Quelques exemples fréquents :

• Une maison ancienne, chauffée au fioul, mal isolée, classée C ;
• Un appartement des années 1970 noté B alors qu’aucune rénovation thermique n’a été réalisée ;
• Ou au contraire, un bien rénové classé G.

Selon le CAE, près de 19 % des logements théoriquement classés F sont notés E dans la réalité, et 6 % des logements G passent en F. Cette tendance à "lissage" vers la meilleure note est fréquemment relevée, en particulier aux frontières de classes critiques.

2. Des écarts entre diagnostiqueurs sur un même bien

D’après une enquête de UFC-Que Choisir publiée en 2023, 60 % des DPE réalisés sur un même bien par plusieurs diagnostiqueurs donnent des résultats différents. Cela démontre l’extrême variabilité des diagnostics selon le professionnel et son interprétation des données techniques.

Cette variabilité n’est pas anodine : un écart d’une lettre peut influer sur le prix de vente, sur la possibilité de louer, ou sur l’éligibilité à des aides publiques.

3. Un DPE situé exactement à la limite d’une classe

Une note située très près d’un seuil de changement de lettre (ex : 249 kWh/m2/an, juste sous le seuil de 250 pour passer de D à E) est suspecte. Cela peut indiquer une volonté de surclassement pour éviter que le logement ne soit considéré comme passoire thermique.

4. Des données techniques manquantes ou erronées

Certaines erreurs flagrantes sautent aux yeux :

• Surface habitable surestimée ou sous-estimée ;
• Systèmes de chauffage mal identifiés ;
• Isolation inexistante présentée comme performante.

Un DPE incomplet ou mal renseigné est souvent le signe d’un diagnostic bâclé, voire d’une volonté de masquer certaines défaillances.

5. Un halo d’incertitude très large

Le halo d’incertitude désigne l’écart possible entre la note affichée et la note réelle. Si le DPE indique une classe D avec un halo s'étendant de B à F, cela signifie que le diagnostic est très peu précis. L’outil KRNO permet de calculer ce halo automatiquement et d’évaluer la fiabilité réelle du DPE.

6. Données contradictoires avec d’autres sources

En croisant les informations du DPE avec les bases de données de l’ADEME, de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières), ou avec d’autres biens similaires, certains décalages apparaissent clairement. KRNO intègre ces comparaisons pour détecter les diagnostics incohérents.

Que faire en cas de doute ?

• Utiliser KRNO : en quelques clics, analyse gratuite de votre DPE pour détecter incohérences, surclassements, halo anormal, et recevoir un score de fiabilité.
• Demander un second diagnostic : en cas de doute avéré, faites réaliser un nouveau DPE par un professionnel différent.
• Contacter le diagnostiqueur ou son assurance : si l’erreur est manifeste, une indemnisation amiable est possible.

Sources :

• ADEME – Plan d’action DPE 2024–2025
• UFC-Que Choisir – Enquête 2023 sur les écarts de notation DPE
• CAE – Analyse des effets de seuils et surclassements (2024)
• DGCCRF – Bilan 2022
• Hello Watt – Correspondance DPE / consommation réelle (2024)