DPE 2025 : nouvelles obligations légales, sanctions et impact pour les propriétaires

Ce que la loi impose en 2025

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais un document encadré par la loi. En 2025, il devient juridiquement opposable. Son absence ou son inexactitude peut entraîner des sanctions ou des litiges juridiques pour les vendeurs, bailleurs et professionnels de l'immobilier.

En 2025, plusieurs obligations encadrent strictement le DPE dans les transactions immobilières. Voici les principaux cas où le DPE est obligatoire et les personnes concernées.

À la vente : une obligation incontournable

Lorsqu'un logement est mis en vente, le DPE doit être :

• réalisé avant la publication de l’annonce
• remis à l’acquéreur lors de la promesse de vente
• intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

En cas de manquement ou de données erronées, l'acheteur peut contester la vente, engager la responsabilité du vendeur, voire du notaire.

À la vente d’un bien immobilier : tout logement mis en vente (appartement, maison individuelle, immeuble entier) doit disposer d’un DPE valide. Le vendeur doit le faire réaliser à ses frais s’il n’en a pas un à jour, et l’intégrer au dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur au moment de la promesse de vente. L’absence de DPE lors d’une vente peut engager la responsabilité du vendeur et du notaire, et faire annuler la vente ou entraîner une action en justice de l’acheteur.

À la location : une conformité dès l’annonce

Pour toute mise en location, le bailleur doit :

• afficher l’étiquette DPE dans l’annonce immobilière
• joindre le DPE en annexe du contrat de bail
• mentionner la phrase “logement à consommation énergétique excessive” si le logement est classé F ou G

Cette obligation concerne toutes les locations, qu'elles soient vides ou meublées, dans le parc privé comme social.

À la mise en location d’un logement : dans le parc locatif privé comme social, depuis 2007, un bailleur est tenu de fournir un DPE au locataire lors de la signature d’un nouveau bail. Cette obligation concerne les locations nues et meublées. En pratique, l’étiquette DPE doit figurer dès l’annonce de location, et le locataire doit recevoir le DPE en annexe du bail. Notons que depuis 2022, si le logement est classé F ou G, l’annonce de location (ou de vente) doit explicitement mentionner la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour alerter les candidats.

Logements neufs : un DPE de conformité

Tout promoteur ou constructeur doit remettre un DPE à l’achèvement des travaux. Ce document atteste que le logement respecte les normes en vigueur (RE2020, notamment). La plupart des logements neufs livrés en 2025 obtiennent une classe A ou B.

Pour les logements neufs livrés en 2025 : tout promoteur ou constructeur doit faire établir un DPE construction et le remettre aux acquéreurs à la livraison du bâtiment. Ce DPE atteste du respect des normes (par exemple qu’un logement neuf en 2025 atteindra généralement une classe A ou B compte tenu de la réglementation thermique en vigueur).

Immeubles en copropriété : le DPE devient collectif

À compter du 1er janvier 2025, les copropriétés de taille moyenne (entre 50 et 200 lots) doivent établir un DPE collectif à l’échelle de l’immeuble. Cette obligation vise à établir une cartographie énergétique complète du parc immobilier collectif.

Elle s’ajoute aux DPE individuels des logements concernés et incombe au syndicat de copropriété (le syndic).

Pour les copropriétés : à partir de 2025, les immeubles en copropriété de taille moyenne (50 à 200 lots) doivent avoir réalisé un DPE collectif de l’immeuble. Cette obligation incombe au syndicat de copropriété (syndic) qui doit faire effectuer le diagnostic à l’échelle de l’immeuble. Les très grandes copropriétés (>200 lots) étaient déjà concernées depuis 2024, et les plus petites le seront en 2026.

Sanctions prévues en cas de non-respect

L’absence de DPE ou le non-respect des obligations d’information peut entraîner :

• une amende allant jusqu’à 3 000 euros pour un particulier
• jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale (exemple : une agence)

En 2025, ne pas respecter ces obligations expose à des sanctions. La loi prévoit des amendes administratives en cas de manquement à l’obligation d’information : par exemple, un propriétaire (ou agence) qui publierait une annonce de vente/location sans mentionner l’étiquette énergétique, ou qui ne fournirait pas le DPE lors de la signature, peut être sanctionné. Les montants peuvent aller jusqu’à 3 000 € d’amende pour une personne physique (un particulier bailleur par exemple) et 15 000 € pour une personne morale (une agence ou un professionnel).

Un DPE juridiquement opposable

Depuis 2021, le DPE n’est plus simplement informatif. Il peut être invoqué en justice par un acquéreur ou un locataire. En cas d’erreur manifeste, le propriétaire peut être poursuivi pour dol ou vice caché.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a perdu son caractère purement informatif pour devenir pleinement opposable juridiquement. Cela signifie qu’il a désormais la même valeur légale que les autres diagnostics techniques (plomb, amiante, etc.), hormis les recommandations de travaux qui restent indicatives. L’opposabilité implique que le propriétaire engage sa responsabilité sur les informations du DPE : en cas d’erreur manifeste, l’acquéreur ou locataire peut demander réparation.

Une nécessité commerciale et réglementaire

Un logement sans DPE ou avec un DPE erroné sera pénalisé sur le marché. Les acheteurs hésiteront, les notaires peuvent bloquer la vente, et les locataires peuvent contester un bail non conforme.

Il faut aussi souligner qu’au-delà des sanctions légales, un logement sans DPE ou avec un DPE absent/incorrect sera pénalisé sur le marché : les acheteurs hésiteront à acheter un bien sans indication de performance énergétique, et les locataires pourront remettre en cause le bail si le DPE n’est pas fourni. En 2025, la conformité sur le DPE est donc devenue une condition sine qua non d’une vente ou location sereine et légale.

En résumé

Le DPE est devenu en 2025 un document fondamental. Il est exigé dans toutes les transactions immobilières et engage juridiquement la responsabilité du propriétaire. Sa conformité est une condition indispensable pour vendre ou louer en toute sécurité.

Sources

Contenu appuyé sur les réglementations en vigueur en 2025 :

• Service-Public.fr – Obligations légales liées au DPE
• Légifrance – Décrets et Loi Climat
• ADEME – DPE opposable et sanctions
• Ministère de la Transition écologique – Logement et performance énergétique