DPE obligatoire : qui est concerné, quand le faire, et dans quels cas ?

Le DPE : un diagnostic devenu incontournable

Depuis la réforme de 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire dans un grand nombre de situations immobilières. Que vous soyez vendeur, bailleur, promoteur ou copropriétaire, vous êtes concerné.

En 2025, plusieurs obligations encadrent strictement le DPE dans les transactions immobilières. Voici les principaux cas où le DPE est obligatoire et les personnes concernées.

Vente d’un logement : DPE obligatoire dès l’annonce

Tout propriétaire qui vend un logement (maison ou appartement) doit :

• faire réaliser un DPE avant la mise en vente
• le fournir à l’acquéreur lors de la promesse de vente
• l’intégrer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Sans ce document, la vente peut être retardée, contestée ou annulée.

À la vente d’un bien immobilier : tout logement mis en vente (appartement, maison individuelle, immeuble entier) doit disposer d’un DPE valide. Le vendeur doit le faire réaliser à ses frais s’il n’en a pas un à jour, et l’intégrer au dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur au moment de la promesse de vente. L’absence de DPE lors d’une vente peut engager la responsabilité du vendeur et du notaire, et faire annuler la vente ou entraîner une action en justice de l’acheteur.

Location d’un bien : obligation pour bailleurs privés et sociaux

Pour louer un logement vide ou meublé :

• le bailleur doit fournir un DPE valide lors de la signature du bail
• le DPE doit être disponible dès la publication de l’annonce
• depuis 2022, les logements classés F ou G doivent mentionner “consommation énergétique excessive”

À la mise en location d’un logement : dans le parc locatif privé comme social, depuis 2007, un bailleur est tenu de fournir un DPE au locataire lors de la signature d’un nouveau bail. Cette obligation concerne les locations nues et meublées. En pratique, l’étiquette DPE doit figurer dès l’annonce de location, et le locataire doit recevoir le DPE en annexe du bail. Notons que depuis 2022, si le logement est classé F ou G, l’annonce de location (ou de vente) doit explicitement mentionner la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour alerter les candidats.

Construction neuve : un DPE à la livraison

Les bâtiments neufs doivent être livrés avec un DPE “neuf” réalisé à la fin du chantier. Ce DPE :

• est établi par le maître d’ouvrage ou le promoteur
• atteste du respect des normes en vigueur (RE2020)
• est valable 10 ans

Pour les logements neufs livrés en 2025 : tout promoteur ou constructeur doit faire établir un DPE construction et le remettre aux acquéreurs à la livraison du bâtiment. Ce DPE atteste du respect des normes (par exemple qu’un logement neuf en 2025 atteindra généralement une classe A ou B compte tenu de la réglementation thermique en vigueur).

Copropriétés : le DPE devient collectif

Depuis 2024, les copropriétés doivent réaliser un DPE global de l’immeuble :

• depuis le 1er janvier 2024 : plus de 200 lots
• dès le 1er janvier 2025 : de 50 à 200 lots
• à partir de 2026 : moins de 50 lots

Cette obligation incombe au syndicat de copropriété.

Pour les copropriétés : à partir de 2025, les immeubles en copropriété de taille moyenne (50 à 200 lots) doivent avoir réalisé un DPE collectif de l’immeuble. Cette obligation incombe au syndicat de copropriété (syndic) qui doit faire effectuer le diagnostic à l’échelle de l’immeuble. Les très grandes copropriétés (>200 lots) étaient déjà concernées depuis 2024, et les plus petites le seront en 2026.

Cas volontaires et aides à la rénovation

Même s’il n’est pas obligatoire, un propriétaire peut demander un DPE pour :

• évaluer son logement avant des travaux de rénovation
• accéder à des aides financières (MaPrimeRénov’, éco-prêt, etc.)
• connaître la classe énergétique actuelle

En dehors de ces cas obligatoires, tout propriétaire peut aussi faire réaliser un DPE volontairement, par exemple avant des travaux de rénovation pour connaître la situation de départ, ou simplement pour évaluer la performance de son logement. Le DPE est également requis pour bénéficier de certaines aides à la rénovation (par exemple, prouver qu’un logement était classé F ou G pour obtenir des subventions spécifiques à la rénovation des passoires thermiques).

Qui peut réaliser un DPE ?

Le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié :

• indépendant (ni agence, ni propriétaire)
• assuré
• enregistré auprès de l’ADEME avec un numéro unique

Un DPE sans numéro officiel n’a aucune valeur légale.

Le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié, c’est-à-dire un professionnel formé et possédant une certification officielle pour ce diagnostic. Ce professionnel est indépendant (ni le propriétaire, ni l’agence immobilière ne peuvent le réaliser eux-mêmes) et doit avoir souscrit une assurance. Pour garantir la fiabilité, chaque DPE réalisé est enregistré dans une base nationale (gérée par l’ADEME) qui lui attribue un numéro unique. Un DPE sans ce numéro n’est pas valable.

Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

• en général : 10 ans
• exception : les DPE réalisés avant juillet 2021 expirent plus tôt→ ceux faits entre 2018 et juin 2021 expirent fin 2024

Mieux vaut refaire un DPE à jour avec la nouvelle méthode de calcul pour rassurer les acquéreurs ou locataires.

La durée de validité d’un DPE est en principe de 10 ans. Cependant, attention : les DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 ont des dates d’expiration anticipées. En effet, pour assurer la transition vers la nouvelle méthode de calcul plus fiable, les DPE faits entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 expirent fin 2024. Ainsi, en 2025, tout DPE antérieur à mi-2021 devra avoir été renouvelé. Il est d’ailleurs recommandé de refaire un DPE plus récent même si l’ancien est encore valable, car les acquéreurs/locataires préfèrent un DPE à jour avec la nouvelle réglementation.

En résumé

Le DPE est obligatoire dans presque toutes les étapes de vie d’un bien immobilier (vente, location, construction, copropriété). En 2025, il devient impossible de s’en passer, même pour une simple mise en annonce.

Sources

Informations établies à partir de sources officielles et à jour :

• Service-Public.fr – DPE pour la vente, la location et la construction
• Légifrance – Loi Climat et Résilience
• Ministère de la Transition écologique – Copropriétés et DPE collectif
• Anah – Aides à la rénovation énergétique