Passoires thermiques : interdictions de location, audit obligatoire et échéances clés

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement très mal isolé, généralement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements consomment beaucoup d’énergie, principalement pour le chauffage, et émettent une quantité importante de CO₂.

Leur faible performance énergétique en fait une priorité pour les politiques publiques de rénovation.

On appelle communément passoire thermique (ou passoire énergétique) un logement très mal isolé et performant, typiquement classé F ou G au DPE. Ces logements “gaspilleurs” d’énergie sont dans le viseur des pouvoirs publics, car ils représentent une part disproportionnée des consommations et émettent beaucoup de CO₂ pour le chauffage.

Interdiction de louer les logements classés G dès 2025

À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location, que ce soit pour un nouveau bail ou un renouvellement. Ils seront considérés comme des logements "non décents" au regard de la loi.

Le calendrier de retrait du marché locatif est progressif :

• 2025 : interdiction pour les logements classés G
• 2028 : interdiction pour les logements classés F
• 2034 : interdiction pour les logements classés E

Un bail en cours au 1er janvier 2025 pourra courir jusqu’à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé si le logement reste classé G.

À compter du 1er janvier 2025, tout logement étiqueté G ne peut plus être mis en location (baux nouveaux ou renouvelés) car il est considéré comme logement « indécent » du point de vue énergétique. Les logements classés F seront concernés en 2028 et ceux classés E en 2034. Cela signifie qu’un propriétaire qui ne réalise pas de travaux verra son bien progressivement exclu du marché locatif. Notez que l’interdiction s’applique aux nouveaux contrats et renouvellements : un bail en cours au 1er janvier 2025 pourra courir jusqu’à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé en l’état si le logement est toujours G. Un logement déclaré “non décent” énergétiquement expose le bailleur à ce que le locataire exige sa mise en conformité (voire saisisse la justice pour forcer des travaux ou obtenir une baisse de loyer).

Gel des loyers pour les logements F et G

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus :

• réévaluer le loyer entre deux locataires
• appliquer l’indexation annuelle des loyers en cours de bail

Ce gel est valable jusqu’à ce que des travaux soient réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement.

Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G du parc locatif privé. Concrètement, un propriétaire ne peut plus profiter d’un changement de locataire pour relever le loyer, ni appliquer l’indexation annuelle, tant que le logement reste en F ou G. Cette mesure, introduite par la loi Climat et Résilience, vise à inciter les bailleurs à rénover plutôt qu’à répercuter les charges sur les locataires.

Audit énergétique obligatoire avant la vente

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui souhaite vendre une maison individuelle ou un immeuble entier classé F ou G doit fournir, en plus du DPE, un audit énergétique.

Cet audit :

• évalue en détail les performances énergétiques du bien
• propose des scénarios de travaux avec coûts estimés et gains attendus
• informe les acquéreurs sur les solutions concrètes de rénovation

À partir du 1er janvier 2025, cette obligation s’appliquera aussi aux logements classés E.

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui vend une maison individuelle ou un immeuble entier classé F ou G doit faire réaliser, en plus du DPE, un audit énergétique et le fournir aux acquéreurs. Cet audit, plus poussé que le DPE, dresse un état des lieux détaillé et propose des scénarios de travaux pour améliorer la note du logement, avec estimation des coûts et des gains énergétiques. À partir du 1er janvier 2025, cette obligation d’audit s’étendra également aux biens classés E mis en vente.

Perte de valeur sur le marché immobilier

Un logement classé F ou G peut subir une décote à la revente. Il est considéré comme risqué, notamment en raison des travaux à prévoir pour le rendre conforme aux normes futures.

Cela concerne aussi bien les investisseurs que les propriétaires occupants.

Notons qu’un logement classé F ou G peut potentiellement perdre de sa valeur sur le marché immobilier : on constate déjà une décote à la vente pour ces biens, incitant là aussi les propriétaires occupants à entreprendre des travaux avant de vendre.

Obligation d’information des locataires

Un propriétaire qui loue encore un logement classé E, F ou G doit :

• informer le locataire de la classe énergétique du bien
• l’avertir du risque d’interdiction de location à terme
• faciliter les accords pour des travaux d’amélioration en cours de bail

Certains dispositifs encouragent les travaux avec contrepartie, par exemple une baisse temporaire de loyer en échange de rénovations.

S’il décide de mettre en location un logement E, F ou G en attendant l’échéance d’interdiction, il doit informer le locataire de la classe du logement et de la possibilité de recours en non-décence à terme. La loi encourage également les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux en cours de bail, avec par exemple la possibilité d’accords amiables propriétaire-locataire pour améliorer la décence (travaux contre réduction de loyer temporaire, etc.).

En résumé

Les passoires thermiques sont au cœur des priorités législatives. Dès 2025, il devient impératif de planifier des travaux si le logement est classé G. Les sanctions, les interdictions de location et la perte de rentabilité forcent les propriétaires à anticiper.

Des aides et outils existent pour accompagner cette transformation énergétique, mais le temps joue contre ceux qui tardent à réagir.

La réglementation actuelle met une pression croissante sur les propriétaires de passoires thermiques. Entre le gel des loyers, l’audit obligatoire et l’échéance de l’interdiction de location, il devient impératif pour eux d’anticiper et de planifier la rénovation énergétique de leur bien.

Sources

Les informations de cette page s’appuient sur :

• Loi Climat – Article sur l’indécence énergétique
• Service-Public.fr – Interdictions de location des passoires énergétiques
• Anah – Aides à la rénovation et audit énergétique
• INSEE – Impact du DPE sur les prix immobiliers